vendredi 17 novembre 2017

Copropriétaires, la « pire des races » ?

Une « race » nouvelle

Dans un blog destiné aux amis du vélo, un copropriétaire s’est plaint d’être houspillé par ses voisins du fait des traces que laisse sa bicyclette lorsqu’il la monte dans son appartement par temps de pluie (http://forum.velotaf.com/topic/24789-question-de-droit-sur-les-velo-dans-une-copropriete/).

Sollicitant les conseils de ses amis, il s’est vu répondre les phrases suivantes par deux des participants au forum (l’orthographe est conservée) :

« Surtout ne va pas parler à tes voisins plaignants, ça risque d’envenimer les choses. Les copros c’est vraiment la pire des races qu’on ait inventé après les militants de 40 millions d’automobilistes »

« J’aurai tendance à dire que ton cas est relatif, que les probabilités qu’on te foute la paix sont proportionnelles au nombre de cons au mètre carré »

Pour la seconde citation, le commentateur devait penser « inversement proportionnelle » (car, selon lui, plus il y avait de « cons » au mètre carré, MOINS on « foutait » la paix aux gens).

Certains pourraient dire qu’il s’agit de plaisanteries douteuses isolées liées au défoulement habituel sur internet. Pourtant, ce discours sur la « race » des copropriétaires n’est ni isolé, ni anodin.

Une racialisation liée à l’impasse identitaire

L’extrême tension qui règne dans le monde de la copropriété ne tombe pas du ciel.

Elle résulte d’une grande violence faite aux acheteurs auxquels on a promis la propriété d’un bien.

Rapidement, les copropriétaires assistent impuissants aux désagréments causés par leurs voisins qui n’ont aucune discipline collective.

À la longue, l’exaspération est totale, parce qu’il est impossible d’obtenir un changement de comportement des personnes concernées quand elles ne sont pas motivées et volontaires.

Utiliser le vélo est tout à fait méritoire et sain pour l’environnement. Salir les parties communes pose un tout autre problème. Quand on s’étonne de recevoir des plaintes, voire quand on monte sur ses grands chevaux, on discrédite l’écologie, ce qui n’est pas vraiment le but que devrait rechercher tout cycliste responsable.

Comme la réflexion sur l’action collective est minimale voire absente en France, le discours identitaire est le seul valable pour caractériser les populations indisciplinées auxquelles on se heurte. On attaque les gens sur leurs couleurs de peau, sur leurs origines réelles ou supposées, sur leur religion ou sur leur classe sociale (les « bobos »…).

Les acteurs sociaux ne savent lus repérer des bons fonctionnements collectifs et stigmatiser des mauvais fonctionnements. Ils préfèrent accabler des individus en bloc du fait de leur identité. Le copropriétaire devient alors une figure négative, à l’image des catégories de population accusées de tous les maux.

Mensonges impunis et désastres en copropriété

On rappelle ainsi qu’en août 2017, un incendie a pris dans une tour de 14 étages au sein de l’ensemble immobilier de Grigny II (cet ensemble de 17 000 habitants étant l’une des structures en copropriété les plus grandes d’Europe).

Le journaliste Elie JULIEN, dans un article paru au Parisien le 10 septembre 2017, http://www.leparisien.fr/essonne-91/grigny-l-un-des-feux-les-plus-violents-du-pays-09-09-2017-7247829.php, a rappelé l’héroïsme des 100 pompiers qui sont intervenus et la difficulté parfois de leur tâche face aux caillassages.

Grigny II est installée juste à côté de la Grande Borne où des policiers ont failli être brulés vifs…

En outre, Grigny II est sale, les dettes de charges sont massives, une administration judiciaire a été mise en place, les détritus jonchent le sol, les parties communes sentent très mauvais et il y a des trafics…

Pourtant, peut-on stigmatiser les habitants ? Comment en est-on arrivé là ?

Les langues commencent à se délier.

Le poids des marchands de sommeil est constaté (certains filous divisant des appartements pour les louer dans des conditions indécentes à des familles précaires parfois étrangères, ce qui accentue les stéréotypes menant aux discriminations quand ces personnes sont assimilées systématiquement à des populations à problèmes…) (http://france3-regions.francetvinfo.fr/paris-ile-de-france/essonne/grigny-ce-que-incendie-aout-revele-1327775.html).

Pourquoi les marchands de sommeil sont-ils si présents ?

Des pratiques de vente sont en cause. Des packs associant notaires et agents immobiliers ont attiré des ménages modestes pour leur faire acheter à crédit des logements coûtant 100 000 euros. Quelques années plus tard, ces logements ne valent que 30 000 € alors que les charges sont de 400 € par mois (en plus du crédit à assumer…).

Les prestataires en profitent pour surfacturer parce que l’ensemble immobilier aura des difficultés à se défendre du fait des dettes de charges. C’est tellement plus facile de s’en prendre à des malheureux paralysés par leurs difficultés… On a du mal à jeter la première pierre aux victimes de ce système…

Tous dans le même bateau

Où est donc la « pire des races » dans ces pratiques ? Certainement pas chez les copropriétaires.

C’est la question qu’analyse le bêtisier des acquéreurs 1 dans son chapitre 8, page 101 (version papier) sur la « pire des races » (formule employée par un expert judiciaire…) et sur le drame de Grigny II (https://www.amazon.fr/dp/2378610017?ref_=pe_870760_150889320 , disponible aussi en ebook https://www.amazon.fr/dp/B077CS1GCB).



Le défi, désormais, est de rendre les habitants conscients de la dévalorisation des biens en copropriété dès le moindre problème.

Cela génère évidemment un climat de tension extrême au vu des dangers que courent tous les copropriétaires, qui doivent d’ailleurs être incités à ne plus louer, du fait de la responsabilité qu’implique le fait d’être résident.

Celui qui salit les parties communes avec son vélo coûte des milliers d’euros à ses voisins lorsque ceux-ci voudront vendre, parce que désormais, l’élément central de la valorisation d’un bien en copropriété ne se situe plus dans le seul lot vendu. Dès lors, il est normal que les voisins hurlent à la moindre indiscipline et éprouvent un sentiment de rage profonde quand ils sont désobéis.

En effet, désormais, ce qui compte, ce n’est pas seulement la qualité de l’appartement. C’est aussi ce l’acheteur ne pourra pas changer facilement, à savoir les difficultés du collectif et la capacité à la discipline des habitants.

La présence de locataires est alors toujours un risque supplémentaire, car le locataire est moins concerné par la dévalorisation éventuelle des biens.

Voilà pourquoi les pièges sur lesquels personne n’insiste actuellement (l’existence d’un règlement de copropriété, la tenue régulière des assemblées générales, les dangers des délégations de vote, l’importance des assurances, l’existence d’impayés ou de dégâts des eaux, le traquenard constitué par les unions de syndicats…) sont au cœur de tous les drames humains qui surviennent ensuite (et Grigny II en est l’exemple).

Le bêtisier de l’acquéreur vise à prévenir les acheteurs naïfs tout en faisant pression sur les copropriétaires présents. Ces derniers se comporteront mieux lorsqu’ils comprendront, dans leur propre intérêt, qu’il leur faudra présenter collectivement un meilleur visage lors des ventes face à des acquéreurs plus avisés.

L’État complice des dérives racistes

Certains diront que c’est inutile, car grâce à l’intervention des pouvoirs publics à coups de milliards d’euros, tout cela sera solutionné.

Aussi, inutile de rendre les acheteurs intelligents. Il suffit qu’ils continuent de croire en la magie de l’État et aux conseils intéressés donnés par les notables rétribués lors des ventes. On a vu où cela a déjà mené des millions de copropriétaires…

Surtout, quand on apprend à certains ménages la crédulité, la dépendance, l’indiscipline et la désorganisation en leur faisant croire que l’État va tout le temps tout faire pour eux, on aggrave la fracture identitaire.

Certaines populations sont encore plus fragiles, insupportables et répulsives lorsqu’elles s’habituent à la passivité idiote. Par opposition, les gens instruits insérés dans les réseaux de pouvoir sont plus souvent disciplinés. Aussi, ils ont tendance à se replier encore plus sur eux-mêmes en fuyant les gens à problèmes.

La crise spécifique de la France et son échec encore plus lourd qu’ailleurs dans les banlieues est lié à cette survalorisation de l’intervention des pouvoirs publics (en sachant que la Belgique connaît peut-être aussi des difficultés similaires…).

Les gouvernants évitent de nouer des partenariats avec la société civile, à l’inverse de ce qui se fait en Allemagne, au Canada, aux Pays-Bas, en Grande-Bretagne et aux Etats-Unis. Le sociologue Thomas KIRSZBAUM l’a montré (http://www.dailymotion.com/video/x2imoym).

Que l’on ne s’y trompe pas. Ces autres pays ont aussi des banlieues sinistrées du fait de ventes piégeuses parfois encore plus répandues que chez nous (on pense à Cleveland dans l’Ohio…).

Par contre, c’est surtout en France que l’action publique aggrave la situation en donnant trop de poids à des fonctionnaires et des élus pléthoriques obsédés par l’idée de n’avoir aucun contrepouvoir face à eux.

Ce que ces multiples élus et fonctionnaires craignent par-dessus tout, c’est l’émergence de classes moyennes autonomes en banlieue. Qu’il soit angélisé ou diabolisé, le banlieusard, et tout particulièrement le « jeune » (c’est-à-dire la personne de couleur ou issue d’une famille venue de pays musulmans, même si les bureaucrates n’osent pas le dire ainsi) doit être infantilisé et manipulé.

La chasse aux « Petits Blancs »

En France, l’ethnicisation des débats est donc extrême, avec l’habitude d’abrutir certaines populations.

Cela induit le risque de prendre naturellement pour des ramassis d’imbéciles les groupes habituellement instrumentalisés.

Qui dit mépris à l’égard d’une catégorie de population dit facilité à s’abandonner aux stéréotypes nauséabonds, d’où les discours sur la race lorsque des attaques sont formulées contre tous ceux qui apparaissent comme les « autres ».

Ce n’est pas lié à un racisme français spécifique mais bien à une dynamique sociologique basée sur le mépris de l’action collective et la volonté d’abrutir ceux que l’on souhaite museler ou exploiter.

Les personnes de couleur ou d’origine asiatique, ainsi que les descendants de musulmans ou de juifs ne sont donc pas les seuls visés. Les beaufs et les « Petits Blancs » finissent par être conspués aussi.

De ce point de vue, les discours contre les copropriétaires sentent très mauvais… Et quand la haine raciste commence, la lâcheté sexiste n’est jamais loin…

Le monde de l’avidité spéculatrice dans l’immobilier est aussi celui du harcèlement moral voire pire… Comme par hasard ! La domination masculine dans certains milieux du bâtiment et de l’immobilier est particulièrement pesante.

Voilà pourquoi il est révoltant et inacceptable de prétendre que les copropriétaires sont la « pire des races ». C’est le chemin de la barbarie.


mardi 14 novembre 2017

Quel statut pour le syndic ‘‘bénévole’’ rétribué ?

Des pressions liberticides sur le gouvernement

Le 10 février 2015, le député Stéphane SAINT-ANDRÉ a demandé au gouvernement s’il ne serait pas opportun de fusionner les statuts des syndics professionnels et des syndics bénévoles.

Cet élu radical de gauche, successeur de Jacques MELLICK à la mairie de Béthune (ce dernier étant un ‘‘vétéran’’ de l’affaire TAPIE…), sous-entendait qu’il fallait imposer les mêmes obligations de formation et d’assurance aux syndics non professionnels qu’aux syndics professionnels.

Le gouvernement a répondu que cette fusion ne lui semblait pas opportune (Rép. Min. n° 73562 JOAN Q, 11 avr. 2017 p. 2973, Annales des Loyers, juin 2017, pp. 37-38).

On comprend le gouvernement de l’époque…

Lorsque des personnes sont copropriétaires, elles sont propriétaires ensemble d’un même bien. Interdire à l’une d’entre elles d’assurer la gestion, c’est comme interdire à un adulte de gérer son propre bien.

Ce serait une violation grossière de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen qui prévoit, dans son article 17, que : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. ».

On rappelle aussi l’article 544 du Code civil qui dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Le député Stéphane SAINT-ANDRÉ et ses amis syndics professionnels sont donc parfaitement d’accord pour faire payer les ménages en leur promettant qu’ils deviendront « propriétaires », tout en voulant les priver ensuite de leurs droits constitutionnellement reconnus, et notamment de celui de gérer leur propre bien.

Le gouvernement a fait preuve de sagesse en n’écoutant pas cette très mauvaise suggestion.

Une récidive, ou le retour des ‘‘oreilles’’ de syndics pros

Le lobby des syndics professionnels fait donc pression sur les élus dont il est proche pour tenter d’interdire la gestion non professionnelle.

Le présent blog l’avait évoqué le 5 décembre 2013.

En 2009, Rudy SALLES, un député médeciniste niçois, voulait ainsi empêcher la gestion non professionnelle pour les copropriétés de plus de 50 lots ou ayant un budget annuel de plus de 300 000 €. Les mandats de syndic non professionnel n’auraient été renouvelables qu’une fois et la détention d’un diplôme de droit immobilier ou de gestion aurait été obligatoire. Le syndic non professionnel aurait également dû avoir sa résidence principale dans la copropriété concernée (Bulletin de l’ARC, avril 2009, n° 84, p. 26).

Cette proposition était clairement liberticide, puisque le propriétaire d’un bien a le droit de le gérer comme il l’entend, d’habiter où il veut, et de ne pas être soumis à des conditions de diplômes pour gérer ses propres biens ! C’est d’autant plus drôle que, jusqu’à présent, il n’y avait pas de conditions de diplômes pour être salarié d’un syndic et donc gérer un portefeuille de plusieurs dizaines d’immeubles !

L’Association des Responsables de Copropriété avait lancé à ses adhérents : « De votre côté, n’hésitez pas à faire savoir à votre député que vous lui couperez les oreilles si d’aventure un jour ce projet venait à être débattu au Parlement et qu’il vote ‘‘pour’’. Les oreilles !!! » (« Les syndics bénévoles attaqués : l’ARC réagit », Bulletin de l’ARC, avril 2009, n° 84, p. 26).

Quand on connaît les tribulations de Jacques MEDECIN, les leçons de morale de ce député à l’encontre des syndics non professionnels étaient tout aussi difficiles à accepter que celles que donnaient Stéphane SAINT-ANDRÉ, successeur de Jacques MELLICK…

On ne peut que constater la facilité avec laquelle les syndics pros s’associent à ce genre de politiciens dignes d’être jetés dans le « basket of deplorables » de Hillary  CLINTON… C’est bien pour cela que les professionnels de l’immobilier sont radicalement inaptes à fournir les garanties que prône le présent blog.

L’agacement des syndics professionnels

Malgré ces méthodes épouvantables, le comportement des syndics professionnels peut s’expliquer.

Dans un décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, un contrat type de syndic de copropriété a été promulgué. Dans son article 8, ce contrat type prévoit que le syndic non professionnel peut être rétribué.

Cela a pu surprendre les syndics professionnels qui s’en sont plaints en contestant la légalité de ce contrat type devant le Conseil d’Etat. Ce dernier leur a donné tort sur ce point (Jacques LAPORTE, Maurice FEFERMAN, « Le contrat type de syndic. Lorsque le Conseil d’État sanctionne le pouvoir réglementaire… » AJDI, janvier 2017, pp. 17 à 21).

Les syndics professionnels ont alors souhaité augmenter les contraintes qui pèsent sur les syndics non professionnels, car ils ressentent la présence de ces syndics dits ‘‘bénévoles’’ susceptibles d’être payés comme une concurrence déloyale.

Désormais, les syndics professionnels sont astreints à des impératifs de formation initiale et continue. Que des personnes susceptibles d’être payées puissent exercer sans être astreintes aux mêmes obligations est perçu comme une injustice.

Pourtant, la solution n’est certainement pas de restreindre les libertés publiques et de mettre sous tutelle les propriétaires de biens, sauf à bouleverser le marché. Imagine-t-on de soumettre les acquéreurs de lots de copropriété à une exigence de diplôme ? Si Rudy SALLES et Stéphane SAINT-ANDRÉ avaient été logiques, c’est ce qu’ils auraient réclamé.

Evidemment, les intervenants rétribués lors des ventes, agents immobiliers et notaires en tête, auraient été les premiers à hurler ! Si tous les acheteurs naïfs disparaissaient, ce serait une catastrophe pour les gens qui profitent du marché.

La vraie régulation par l’intelligence des acquéreurs

Les syndics non professionnels sont moins coûteux et présentent des garanties très supérieures quand on veut éviter le mélange des genres et les collusions avec divers prestataires intéressés.

Dans les petits immeubles et dans les endroits où le dégoût des promoteurs est à son comble, c’est largement la meilleure solution.

Néanmoins, les syndics non professionnels peuvent effectivement être incompétents, arrogants, prétentieux et ignares, comme des parvenus remplis de leur titre de propriétaires et se pavanant sans jamais justifier sérieusement leurs affirmations.

Pour l’éviter, multiplier les règles et les lois n’est pas nécessaire. Mieux vaut attirer l’attention des acheteurs sur des tests précis

Quand les syndics non professionnels, qui sont également des propriétaires, sauront que leur gestion sera évaluée selon des critères exigeants par les acheteurs, ils arrêteront de faire n’importe quoi.

Curieusement, ceux qui sont les premiers à comploter contre les syndics non professionnels ne s’appesantissent pas sur ces critères à développer pour prévenir les acheteurs…

En finir avec l’omerta

Face à certains pièges, les acquéreurs de biens immobiliers sont trop souvent confrontés au silence des professionnels rémunérés lors des ventes.

Des propagandes mal étayées incitent les ménages à devenir « propriétaires », alors que cela conduit parfois à la fragilisation de leur patrimoine.

Quant aux appels à l’implication des copropriétaires dans la gestion des immeubles, ils cachent fréquemment une forme d’élitisme.

Les syndics non professionnels consciencieux sont de moins en moins nombreux. Bien des citoyens soucieux de s’investir dans la gestion de leur immeuble doivent plutôt s’associer à des personnes déjà présentes sur place et ayant pris de mauvaises habitudes.

Le Bêtisier de l’acquéreur 1 (Face au syndic bénévole en perdition), édité par l’IGCHF (https://www.amazon.fr/dp/B077CS1GCB), vise à donner des outils pour se prémunir de ces risques.



L’IGCHF (Institut des Garanties Citoyennes pour l’Habitat en France), a été créé afin d’initier un nouveau rapport au droit fondé non pas sur l’autoritarisme des notables mais sur une argumentation vérifiable. C’est le premier pas nécessaire pour échapper au mélange des genres où celui qui conseille a tout intérêt à mal conseiller celui qui l’écoute.

Pour briser la loi du silence, il faut donc donner des garanties. À cette fin, les opinions avancées dans le bêtisier précité sont fondées sur des références explicites au lieu d’être assénées de manière péremptoire par ceux qui profitent de l’aveuglement des acheteurs


Dans un souci de lisibilité, la démonstration est concentrée sur 10 points précis. Cela rend cet ouvrage accessible tant aux gens pressés qu’aux personnes peu formées, quitte à mettre en lumière ce qui est caché ailleurs sous prétexte de fausse technicité.

jeudi 2 novembre 2017

Luther et la démocratie participative

Le temps des commémorations

Le 31 octobre 1517, Martin LUTHER, moine augustinien, clouait à la porte de l’église du château de Wittenberg ses 95 thèses contre la vente des indulgences par la papauté. Cette dernière promettait en échange des dites indulgences la remise des péchés.



Ce geste de Luther est interprété aujourd’hui comme la naissance du protestantisme, même si le théologien en question ne se voyait pas comme le créateur d’une nouvelle religion.

Dès lors, diverses cérémonies ont eu lieu pour fêter cette date. Lors d’un colloque à la mairie de Paris le 25 septembre 2017, Emmanuel MACRON est intervenu. On sait qu’avant de faire l’ENA, il a travaillé avec le penseur protestant Paul RICOEUR. Dès lors, il connaît le protestantisme.

Le président de la République a tenu un discours intéressant qui nous interpelle (https://regardsprotestants.com/vie-protestante/lhommage-demmanuel-macron-aux-protestants/) :

‘‘L’apport du protestantisme dans la société, a souligné le président, se mesure à travers de nombreux indicateurs comme la promotion de la conscience individuelle, l’essor de la démocratie participative, le libéralisme politique et économique ; mais il ne peut être séparé de la foi. « Comme président d’une République laïque, je serais tenté de saluer l’œuvre séculaire des protestants pour les libertés en France. Ce serait éluder quelque peu ce qui vous réunit ici : dans une réflexion commune menée dans le cadre de ces 500 ans de la Réforme et ce serait éluder votre foi. (…) Ma conviction profonde est que je ne rendrais nullement service à la laïcité si je m’adressais à vous comme à une association philosophique. Votre identité de protestants ne se construit pas dans la sécheresse d’une sociologie, mais dans un dialogue intense avec Dieu et c’est cela, ce que la république respecte.» […]’’

Le passage sur l’essor de la démocratie participative est souligné par le présent blog.

Une démocratie participative protestante ?

Quand on s’intéresse à la gestion collective conduite par les habitants dans l’immobilier, on ne peut manquer d’être frappé par un fait marquant.

Quels sont les pays où les expériences d’habitat participatif sont les plus vivaces ?

La Suède, la Norvège et le Danemark, historiquement luthériens, les Pays Bas, historiquement réformés, la Suisse dans sa partie calviniste et l’Allemagne dans des zones souvent marquées par le luthérianisme (comme la ville de Tübingen).

Même l’Alsace, où l’habitat participatif est très présent, est une des zones de France où l’empreinte luthérienne est la plus forte.

Est-ce un hasard ?

L’épopée luthérienne relevait-elle d’une quête de participation ?

Luther aurait été furieux qu’on le dise. Lors d’une grande révolte de paysans, il a appelé la noblesse allemande à châtier les insurgés sans merci. Selon Luther, le peuple était fait pour obéir, Dieu ayant mis les gouvernants à la place qu’ils occupent.

Luther et la mouvance guelfe

Pourtant, en observant l’histoire un peu rapidement, on pourrait croire que Luther était une forte tête.

En effet, à partir de 1521, Martin LUTHER (1483-1546) fut condamné par le pape et mis au ban de l’empire par Charles-Quint.

De nombreux princes allemands ont néanmoins immédiatement soutenu l’ancien moine, et notamment le prince électeur de Saxe qui l’a protégé et le landgrave de Hesse qui l’a souvent complimenté.

Dès 1529, l’Allemagne a été coupée en deux. Lors de la diète de Spire, les princes partisans de Luther, nettement majoritaires dans la noblesse, ont protesté de leur fidélité à la Parole de Dieu pour résister aux ordres de l’empereur.

Les maisons de Brunswick, de Wettin (Saxe), de Hesse, de Nassau, de Mecklembourg, d’Oldenbourg et de Hohenzollern ont soutenu les thèses de Luther, rejointes par d’importantes villes libres comme Francfort, Brême, Hambourg, Strasbourg et Magdebourg.

Les maisons de Habsbourg (Autriche, Bohème et Benelux actuel), de Wittelsbach (Bavière) et de Bade sont restées fidèles au pape, tout comme un partie importante des évêques.

La maison de Wurtemberg s’est divisée sur la question.

Luther n’a fait qu’animer au plan théologique le mouvement dirigé par son prince, le puissant électeur de Saxe. Est-ce si révolutionnaire que cela ? Surtout, pourquoi des aristocrates si nombreux et de puissants bourgeois ont choisi de se placer dans le sillage d’un moinillon en rupture de ban ? Etaient-ils tous théologiens ?

En examinant plus précisément la question, on constate que les soutiens de Luther étaient membres d’un courant politique existant depuis plusieurs siècles, à savoir les Guelfes qui s’opposaient aux Gibelins.

Esprit de guilde contre despotisme bureaucratique

Au XIIIe siècle, les Guelfes doivent leur nom à la famille des descendants du duc de Saxe Henri le Lion qui s’opposait aux Hohenstaufen dont le château de Waiblingen a donné le nom Gibelin.

Les deux camps se sont violemment opposés, notamment en Italie, celle-ci faisant partie du Saint-Empire romain germanique.

Les Gibelins étaient les tenants du pouvoir impérial fort. Souvent, des despotes aristocratiques locaux les ont rejoints dans les cités italiennes.

L’inspiration des Hohenstaufen était le pouvoir impérial romain censé permettre un gouvernement optimal grâce à l’embryon de bureaucratie entourant le souverain. On promettait à chaque individu qu’il serait ensuite libre d’agir à sa guise, tout en obéissant à la couronne protectrice. Le mythe du petit propriétaire replié sur lui-même en France et qui attend tout de l’Etat est pleinement gibelin.

Les Guelfes croyaient plutôt aux vertus des libertés collectives. Cela ne signifiait pas qu’ils prônaient une démocratie individualiste à l’occidentale.

Les nobles Guelfes allemands croyaient en des ligues aristocratiques pour défendre collectivement leurs positions.

Les corporations urbaines guelfes pensaient faire de même au sein de guildes de métiers.

La papauté a longtemps soutenu les Guelfes contre l’omnipotence gibeline, par peur d’un empereur trop influent qui aurait pris le contrôle de l’Eglise.

Du XIVe au XVIe siècle, les papes ont appris à travailler avec des souverains devenus puissants en France ou en Espagne, tout en jouant des rivalités entre eux au lieu de s’opposer frontalement aux monarchies fortes naissantes. Par la force des choses, la papauté est donc devenue gibeline, c’est-à-dire complice des potentats nationaux.

Héritage des frairies et culture guelfe

Le monde luthérien de 1529, au moment de la coupure officielle avec l’ordre impérial, est donc éminemment guelfe. La maison de Brunswick, qui descendait des Guelfes, en était évidemment l’exemple, mais les autres grandes familles du nord de l’Allemagne s’inscrivaient dans la même stratégie de la défense collective de leurs positions sociales. Les villes prospères dirigées par des corporations les ont imitées.

Le glissement de l’esprit corporatiste à la conception égalitaire et fraternelle de la coopération s’est opéré lentement. Celui qui est attaché à la défense collective finit par concevoir son compatriote, même d’une autre classe sociale, comme un membre de la même guilde, voire de la même fraternité. Ce processus a été décrit en Suède pour le financement de coopératives ouvrières d’habitation par d’importantes donations bourgeoises (Foi & vie, 1er avril 1925, Henri Monnier, « En Suède, premières impressions »).

De l’esprit de guilde, on passe à l’esprit de frairie.

On notera que la théologie n’a rien à voir là-dedans.

Des personnes hostiles aux indulgences mais favorable à la conception gibeline du monde sont restées fidèles aux monarchies qui allaient être dites catholiques à partir des années 1560.

Des personnes indifférentes à la question des indulgences ont pu devenir luthériennes parce qu’il s’agissait du parti qui leur plaisait le plus au plan de sa conception de l’action collective.

Ne plus collaborer

Que ceci nous serve de leçon. Des catholiques, aujourd’hui font l’éloge de Luther (http://www.revuepierre.fr/2017/10/31/martin-luther-etait-en-avance-temps/).

Des protestants vantent, à l’inverse, une conception plus autoritaire de la société et traitent d’apostats ceux qui contestent leur vision des choses dans leurs églises (https://www.infochretienne.com/fils-dissacar-emmanuel-macron-protestants-relation-dialectique/).

Ce ne sont pas les idées et les doctrines théologiques qui comptent mais les traditions dans lesquelles on s’inscrit pour l’action collective.

Concernant la coopération en copropriété, il en va de même.

Ceux qui veulent forger un nouveau clergé coopératif courtisant le pouvoir despotique sont des Gibelins, quoi qu’ils puissent dire sur une prétendue économie sociale et solidaire. Une bureaucratie autoritaire n’est jamais solidaire.


Les vrais Guelfes, qui tentent d’échapper à ces attaques en organisant une défense collective, ne doivent donc pas collaborer avec ces Gibelins. Depuis 6 siècles, c’est à chaque fois ce qui a perdu les protecteurs des libertés.

vendredi 13 octobre 2017

Trolls et état descriptif de division

Le monde enchanté du principe de La Rochelle

Dans le dernier numéro des Informations Rapides de la Copropriété (IRC) (octobre 2017), la notaire Sylvie BOUCHET publie (p. 9) une tribune libre intitulée « Le principe de La Rochelle ».

Elle rappelle que, selon ce « principe », « l’établissement, et a fortiori la modification d’n état descriptif de division d’une copropriété, dès lors que celui-ci est accompagné d’un plan dressé au vu de mesures précises, relève de la compétence exclusive du géomètre-expert ».

En effet, les géomètres-expert ont un monopole sur les études et travaux avec plans et documents topographiques qui fixent la limite des propriétés (article 1 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946).

Selon Sylvie BOUCHET, « le géomètre-expert traduit juridiquement la division de l’immeuble et les règles permettant son bon fonctionnement dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, après un travail technique de mesurage ».

Dès lors, la tribune vise à démontrer que le notaire et le géomètre-expert doivent travailler la main dans la main pour conseiller au mieux les copropriétaires lors de l’établissement des règlements de copropriété et des états descriptifs de division (EDD).

De très nombreux citoyens ne sont pas convaincus. Pour échapper au coût du notaire et du géomètre-expert dont ils estiment qu’ils ne les conseillent pas de manière fiable, des tenants de l’habitat participatif en viennent à rédiger des règlements de copropriété et des états descriptifs de division tous seuls.

Cette attitude est compréhensible.

Géomètres-experts, notaires et promoteurs

Les notaires et les géomètres-experts sont évidemment les amis des promoteurs immobiliers qui représentent une grande partie de leur clientèle. La défiance envers ces professionnels est donc naturelle de la part de ceux dont l’action vise justement à se passer de la promotion immobilière. Celui qui est payé par vos ennemis est automatiquement en conflit d’intérêts quand il prétend vous conseiller.

Tous ceux qui n’aiment pas l’idéologie individualiste de la propriété individuelle illusoire ont donc de bonnes raisons de ne pas accepter la propagande du notariat et des géomètres-experts.

Pour ne rien arranger, des notaires ont également rédigé des règlements de copropriété dont les juges notent qu’ils sont bourrés de clauses réputées. Des EDD sont estimés par les tribunaux comme remplis de considérations illicites alors qu’ils ont été établis par des géomètres-experts.

Dans le monde des garanties citoyennes objectives, c'est-à-dire vérifiables, celui qui fait partie d’une profession dont la défaillance est prouvée n’a plus à réclamer la confiance de qui que ce soit à ce titre. Les habitants sont donc bien fondés désormais à se forger leur propre avis sans accorder de valeur aux conseils de professionnels qui ne sont ni en position de les éclairer du fait de conflits d’intérêts, ni en capacité de prouver leur compétence du fait d’écarts reconnus par la justice et qui n’ont pas été empêchés par les autorités ordinales.

Cela n’autorise pas les citoyens à faire n’importe quoi quand ils se passent de professionnels.

Le contenu obligatoire du règlement et de l’EDD

Le même numéro des IRC fait également paraître un entretien avec le géomètre-expert Denis BRACHET. Le texte est intitulé « Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division  relèvent de deux régimes juridiques distincts » (p. 11 de la revue).

Le règlement de copropriété est, effectivement, un document contractuel dont le contenu doit être conforme à de nombreuses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (voir ses articles 8 et 43).

L’état descriptif de division relève d’un autre régime.

En copropriété, tout lot comprend des parties privatives et est affecté d’une quote-part de parties communes.

On rappelle l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Cela implique donc trois critères pour répartir les quotes-parts, soit la consistance, la superficie et la situation. Ces critères sont supplétifs (« dans le silence ou la contradiction des titres »), ce qui signifie que le règlement de copropriété, document contractuel, peut y déroger.

On rappelle également l’article 10 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.  

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.  

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.  

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »

Cet article est d’ordre public, ce qui signifie que toute stipulation du règlement de copropriété qui y dérogerait serait réputée non écrite.

Ainsi, et comme le note Denis BRACHET, un règlement de copropriété peut prévoir librement la répartition des quotes-parts concernant les votes. Par contre, en ce qui concerne les charges, il faut respecter impérativement les critères de la consistance, de la situation et de la superficie.

Parce que de trop nombreuses erreurs ont été commises, le législateur a exigé qu’à partir de 2002, les états descriptifs de division incorporés dans les règlements de copropriété indiquent la méthode de calcul et les éléments pris en considération. Cela vaut donc aussi pour des géomètres experts, ce qui montre que la confiance règne par rapport à la qualité des prestations passées…

Et maintenant, au travail !

Rien dans la loi n’empêche les habitants de préparer eux-mêmes le règlement de copropriété et l’état descriptif de division mais pas en travaillant n’importe comment.

Le règlement de copropriété doit incorporer tous les textes d’ordre public. Legifrance n’étant pas fait pour les chats, il n’y a rien de plus facile que de faire un copier-coller tout en citant clairement les textes. Ainsi, le notaire qui publie l’acte peut vérifier qu’au moins on ne lui demande pas de procéder au dépôt d’âneries au rang de ses minutes.

Pour l’EDD, les citoyens habitants rédacteurs doivent faire référence aux critères et aux méthodes de mesure en citant explicitement des ouvrages techniques destinés aux géomètres-experts.

S’ils ont l’intelligence de faire cela, les citoyens comprendront alors la valeur du regard critique de relire leurs écrits en rappelant bien que le notable, qu’il soit notaire ou géomètre-expert, n’est pas légitime pour employer l’argument d’autorité, au vu des conflits d’intérêts dont chacun doit rester conscient. Il ne peut s’exprimer qu’en étayant son propos soit sur une disposition législative d’ordre public, soit sur un élément technique validé par la bibliographie professionnelle reconnue.

Charlatans idéalistes et refus du sérieux

Seuls les citoyens qui ont travaillé pour contrôler les professionnels du droit ou du mesurage peuvent ensuite se plaindre s’ils sont victimes d’une omerta malveillante.

Encore faudrait-il que cette omerta existe.

Des notaires acceptent le dépôt d’actes rédigés par des coopérateurs, du moment que les documents sont sérieux, bien entendu. Ceux qui veulent des adressent peuvent demander au LGOC.

Cela signifie que des notaires préférant sans doute travailler avec des promoteurs acceptent d’aider des habitants qui agissent par eux-mêmes. On ne peut pas demander à ces notaires la lune, et notamment pas d’aller à l’encontre des idées qui restent les leurs. Par contre, ils n’empêchent pas les citoyens d’agir et il faut les en remercier.

Dès lors, les populistes du participatif seraient bien avisés de réfléchir avant de vitupérer contre les juristes et les professionnels de l’immobilier. S’il s’agit d’injurier les notaires qui refusent d’enregistrer des torchons, ce n’est pas acceptable.

Quand les habitants ne veulent rien faire et s’en remettent aveuglément au notaire et au géomètre-expert, qu’ils ne viennent pas pleurnicher ensuite. Les pratiques des professionnels sont évidemment classiques et correspondent à ce que souhaitent les promoteurs immobiliers. C’est normal et il en résulte la banalisation des immeubles en copropriété issus de l’habitat participatif. Ce n’est pas de la faute des notaires et encore moins des juristes qui sérieusement étudient en public les critères juridiques de la participation.

Tant qu’il y aura des trolls libéraux libertaires

Les crapules, dans la situation présente, ne sont ni les notaires, ni les géomètres-experts mais bien les charlatans libéraux libertaires. Sous prétexte d’idéalisme qui cache en fait une volonté de se forger des rentes indues, ils sont incapables de mettre les mains dans le cambouis et de respecter le travail des autres pour contrôler réellement les professionnels. Ce faisant, ces individus se rendent complices du statu quo, comme les gauchistes qui se sont changés en meilleurs défenseurs du capitalisme sauvage.

Les propagandistes de la participation qui appellent les habitants à la nullité juridique transforment donc les citoyens en proies désarmées face aux mauvaises habitudes ambiantes.

Les professionnels du droit et du mesurage n’en sont pas responsables. Ils ne font qu’être guidés par leurs intérêts bien compris, ce qui est tout à fait humain.

Si les citoyens étaient plus avisés, instruits et exigeants, le travail des notaires et des géomètres-experts ne pourrait d’ailleurs que s’en trouver amélioré.

Les marchands de rêveries qui empêchent les citoyens d’être acteurs de leur propre destin sont donc les principaux responsables des malheurs présents.

Comme ces individus malveillants sont prompts aux attaques et au harcèlement de ceux qui ont fait leur preuve, ce sont des trolls.




Tant qu’il y aura des trolls empêchant l’action collective et discréditant ceux qui proposent des performances vérifiables sur la base d’éléments étayés, on ne peut espérer que le travail soit bien fait.


CQFD